Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen sind nicht nur für Mieter ein Gräuel

Nicht nur Mieter fürchten Mieterhöhungen. Auch Vermieter haben es schwer, die gesetzlichen Regelungen einzuhalten. Deshalb wird immer häufiger auf die Möglichkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete zurückgegriffen. Aber auch dabei können dem Vermieter erhebliche Fehler unterlaufen.
In einem Mietvertrag hatten Mieter und Vermieter vereinbart, dass die Miete jährlich um 3 % steigen sollte. Für die Jahre zwischen 2003 und 2012 hatten sie konkrete Euro-Beträge errechnet und aufgeschrieben. Für die Zeit nach dem 31.08.2003 "staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %".
Das ist jedoch mit der Regelung des § 557a BGB nicht in Einklang zu bringen. Danach kann die Miete für unterschiedliche Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Die jeweiligen Beträge sind jedoch zu beziffern. Der BGH war deshalb der Auffassung, dass der Staffelmietvertrag für die Jahre 2003 bis 2012, in denen die Beträge konkret ausgewiesen wurden, rechtmäßig war. Für die zeit ab 2013 gilt jedoch etwas anderes. Hier wird der Vermieter aufgrund des Staffelmietvertrages keine Erhöhungen verlangen können, da die mietvertragliche Regelung unwirksam ist.
Hinweis: Wichtig für Vermieter und Mieter ist es zu wissen, dass die Miete bei einem Staffelmietvertrag mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Außerdem ist während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung aufgrund einer Modernisierung oder bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Zu niedrige Nebenkostenzahlungen: Vermieter muss reelle Kosteneinschätzung nicht unaufgefordert mitteilen

Im Vorfeld eines Mietvertrags ist es für den potentiellen Mieter nicht nur von Interesse, die eigentliche (Kalt-)Miete zu erfahren. Ebenso entscheidend ist die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten. Nicht ohne Grund bezeichnet man diese auch als die "Zweite Miete".
Allerdings steht dem Mieter kein Anspruch auf Einschätzung der tatsächlichen Höhe der Nebenkosten durch den Vermieter zu. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden. Der Umstand, dass die monatlich zu zahlenden Abschläge auf die Nebenkosten des gesamten Jahres diese deutlich unterschreiten, führt nicht zu der Annahme, den Vermieter treffe eine entsprechende Aufklärungspflicht gegenüber seinem Mieter.
Hinweis: Da der Vermieter keine Aufklärungspflicht in Bezug auf die tatsächlich anfallenden Nebenkosten hat, sollten Mieter selbst aktiv werden und von sich aus den zukünftigen Vermieter auf dieses Thema ansprechen.

Quelle: OLG Düsseldorf, Beschl. v. 08.03.2012 - 24 U 162/11

Mündlicher Vertragsabschluss: Gewerblicher Mietvertrag kann nach einem Jahr Geltungszeit fristgerecht gekündigt werden

Mietverträge werden in aller Regel schriftlich abgeschlossen. Das bietet beiden Vertragsparteien eine gewisse Rechtssicherheit und erleichtet die Beurteilung in einem eventuellen Streitfall. Es ist jedoch grundsätzlich auch möglich, einen Mietvertrag mündlich zu vereinbaren.
Allerdings gilt es, insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen vorsichtig mit mündlichen Vereinbarungen zu sein. Denn wenn ein solcher gewerblicher Mietvertrag für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen und dabei nicht schriftlich fixiert wird, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Folge: Er kann jederzeit mit der gesetzlich geregelten Frist (drei Monate zum Quartalsende) gekündigt werden.
So hat das Oberlandesgericht Düsseldorf kürzlich geurteilt. Eine Einschränkung sieht das Gesetz hierbei vor, indem eine Kündigung in einem solchen Fall frühestens ein Jahr nach Überlassung des Mietobjekts erfolgen darf.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urt. v. 23.01.2012 - I-10 U 66/11