Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

Mietminderung nach Flächenfehlangabe: Nebenräume sind rechnerisch nicht mit Gewerbehauptflächen gleichzusetzen

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Minderungsrecht besteht, wenn Mieträume entgegen der Beschaffenheitsangabe zu klein sind. Für Kellerräume gilt dies aber nicht uneingeschränkt.
Laut Mietvertrag für einen Imbiss sollte der Laden ca. 87 qm, der darunter liegende Keller als Lagerfläche ca. 110 qm groß sein. Der Mieter nahm Maß und berechnete, dass die tatsächliche Fläche des Ladens lediglich 85,68 qm und die des Kellers nur 53,98 qm betrug. Die Miete belief sich ohne Betriebskosten auf monatlich 5.840 EUR.
Mehr...lesen

Schönheitsreparaturklausel: Kurze Verjährungsfrist bei Rückforderungsansprüchen gilt auch für Mieter

Verlangt der Vermieter für Schäden an der Mietsache oder für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen Geld, muss er dies binnen sechs Monaten nach Wohnungsrückgabe tun. Ist der Mieter nicht verpflichtet, selbsttätig Schönheitsreparaturen durchzuführen, zahlt dem Vermieter aber für deren Durchführung eine fälschlicherweise verlangte Summe, kann auch der berechtigte Rückforderungsanspruch des Mieters verjähren.
Vom Mieter vorgenommene Mietminderungen haben zur Folge, dass der Vermieter seine Miete nicht mehr in vollem Unfang erhält. Häufig wissen Mieter jedoch nicht, in welcher Höhe sie mindern dürfen und warum überhaupt ein Mangel entstanden ist. Und was geschieht, wenn sich später herausstellt, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat?
In einem gerade entschiedenen Fall besaßen die Mieter zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen. In den Mieträumen bildeten sich Schimmel und Kondenswasser. Die Mieter minderten daraufhin für 15 Monate die Miete um jeweils 20 %. Als ein erheblicher Mietrückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Er war der Auffassung, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter die Mängel verursacht hatte. Der Vermieter reichte eine Zahlungs- und Räumungsklage ein. Dieser wurde nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben, denn es ergab, dass die Mieter die Mietmängel zu vertreten hatten. Ihnen war insoweit zumindest Fahrlässigkeit, wenn nicht sogar Vorsatz vorzuwerfen. Die Fehleinschätzung bezüglich der Schimmelpilzbildung war unerheblich, denn der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte Folgendes: Die Mieter hätten schließlich alternativ auch die Miete unter Vorbehalt zahlen und eine Klage einreichen können. Außerdem musste sich den Mietern geradezu die Vermutung aufdrängen, dass die zwei Aquarien und das Terrarium für die Schimmelbildung zumindest mitverantwortlich waren.
Hinweis: Mieter sollten bei Mietminderungen vorsichtig sein und außerdem den Tipp des BGH befolgen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und gleichzeitig Klage einzureichen. Denn das ist sicherer, als durch eine eigenmächtige Mietminderung zu riskieren, plötzlich auf der Straße zu stehen.

Quelle: BGH, Urt. v. 11.07.2012 - VIII ZR 138/11

Hitze im Büro: Protokollpflicht bei Mietminderung wegen zu hoher Raumtemperaturen

Die Sommerzeit bringt immer wieder Rechtsstreitigkeiten über die Temperatur in Mieträumen mit sich. Nun gibt es hierzu ein neues Urteil des Kammergerichts Berlin (KG).
Ein Mieter von Gewerberäumen hatte eine Mietminderung von 10 % während der Sommermonate vorgenommen. Er behauptete, in jedem Sommer hätte nahezu durchgängig eine Temperatur von 30 °C und mehr in den Räumen bestanden.
Zu diesem Problem gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die durchaus nicht immer miteinander in Einklang zu bringen sind. Einige Gerichte sehen bei einem Überschreiten von 26 °C im Büro ein Mietminderungsrecht, andere nicht. Wichtig ist jedoch eins: Der Mieter muss den Mangel ausreichend darlegen. Das heißt, er muss genau sagen können, an welchen Tagen welche Temperaturen innen und außen herrschten.
Darüber hinaus ist das KG der Auffassung, dass alleine das Überschreiten der genannten Innenraumtemperatur keinen Sachmangel darstellt. Stets muss der jeweilige Einzelfall berücksichtigt werden.
Hinweis: Egal welches Gericht entscheidet und welcher Fall vorliegt: Ein genaues Protokollieren der Temperaturen ist unerlässlich!

Quelle: KG Berlin, Urt. v. 05.03.2012 - 8 U 48/11

Bei Lärmbelästigung: Für Mietminderung keine konkreten Protokollierungspflichten vonnöten

Die Mieter einer Wohnung hatten die Miete um 20 % gemindert, da in dem Mehrfamilienhaus einige Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt worden waren, wodurch sich die langjährigen Mieter belästigt fühlten. Da kein Lärmprotokoll vorlag, wollte der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptieren und kündigte den Mietern wegen Zahlungsverzugs fristlos. Dies ließ der mit der Sache befasste Bundesgerichtshof (BGH) jedoch nicht durchgehen. Eine Mietminderung erfordert keine nähere Begründung, denn der Mieter muss lediglich einen konkreten Mangel vortragen, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Ein Lärmprotokoll ist nach dem BGH nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn ein Mieter die Mietmängel - also zum Beispiel Partygeräusche, Musik oder Ähnliches - beschreibt und genau angibt, zu welcher Tageszeit, wie lange und wie häufig diese Störungen auftreten.
Nach dem BGH muss ein Mieter nicht mitteilen, wie er den Prozentsatz einer Mietminderung ermittelt hat, auf welche Weise er sich beeinträchtigt fühlt oder worin die konkrete Ursache liegt. Insbesondere ist ein minutiöses Lärmprotokoll keine Voraussetzung.
Hinweis: Der BGH fordert also kein Protokoll. Zu empfehlen ist es trotzdem, denn letztendlich wollen Mieter erreichen, dass der Lärm aufhört. Ein Vermieter kann aber nur dann einschreiten, wenn er dem Störenfried genau sagen kann, was wann nicht vertragsgemäß vonstatten ging. Zumindest für das erfolgversprechende Einschreiten des Vermieters wird also weiterhin ein Lärmprotokoll erforderlich sein.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.02.2012 - VIII ZR 155/11