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Bei Mieterhöhung: Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist ausreichend

Mieterhöhungen sind ein ständiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Der häufigste Fall ist die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Wenn sich der Vermieter dabei auf Vergleichswohnungen beruft, sind die Probleme häufig vorprogrammiert.
Nach dem Gesetz stehen dem Vermieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, wie eine Mieterhöhung zu begründen ist. Er kann
  • einen Mietspiegel,
  • eine Auskunft aus einer Datenbank,
  • ein Gutachten oder
  • einzelne vergleichbare Wohnungen benennen.
Bei Letzterem genügt nach dem Gesetz die Angabe von drei Wohnungen. So steht es wörtlich in § 558a Abs. 2 Ziffer 4 BGB.
In dem nun entschiedenen Fall hatte ein Vermieter sieben Wohnungen aufgeführt, von denen sechs Wohnungen über dem begehrten Mietpreis lagen und eine darunter. Sogar ein Sachverständigengutachten bestätigte den geforderten Mietpreis als ortsüblich. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass es formell ausreicht, wenn der Vermieter mindestens drei Wohnungen benennt, für die jene Miete gezahlt wird, die er künftig als ortsüblich verlangt. Eine Wohnung, für die weniger Miete gezahlt wird, wird dann nicht berücksichtigt, wenn deren Mietpreis nicht ortsüblich ist.
Hinweis: Falls möglich, sollten Vermieter bei einer Mieterhöhung zu einem Mietspiegel greifen. Dies ist in der Praxis stets die rechtssichere Variante. Mieter können dann prüfen, ob ihre Wohnung in die Spanne des Mietspiegels fällt oder eben nicht. So ist beiden Seiten gedient. Denn passende Vergleichswohnungen zu finden, ist in der Praxis ausgesprochen schwer.

Quelle: BGH, Urt. v. 28.03.2012 - XIII ZR 79/11

Mieterhöhung: Vermieter muss mindestens drei Vergleichswohnungen benennen

Will der Vermieter die Höhe der Miete an die ortsübliche Miete anpassen, muss er dazu unter anderem bestimmte Fristen beachten und sein Verlangen gegenüber dem Mieter begründen. Zudem muss er ihm drei vergleichbare Wohnungen aufzeigen, für die die betreffenden Mieter bereits die ortsübliche Miete zahlen.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass es für die ordnungsgemäße Begründung nicht darauf ankommt, dass der Vermieter sogar mehr als drei Wohnungen angeben kann, wenn die vom Gesetzgeber geforderte Anzahl nicht objektiv "vergleichbar" ist. Entscheidend sei, dass der betroffene Mieter mindestens drei Wohnungen zur Auswahl erhält, mit denen er seine eigene vergleichen kann und deren Mieten tatsächlich ortsüblich sind.
Hinweis: Die Umsetzung von Mieterhöhungen gestaltet sich in der Praxis für beide Parteien des Mietvertrags nicht immer einfach. Wie dieses Urteil zeigt, müssen sowohl diverse formelle als auch inhaltliche Voraussetzungen erfüllt sein. Daher kann nur die Einholung eines rechtlichen Rats empfohlen werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 28.03.2012 - VIII ZR 79/11

Heizkosten: Abrechnung nach "Abflussprinzip" unzulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Entscheidung zu der Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht.
Die Klägerin verlangt als Vermieterin von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieterin an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt.
Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nach Ansicht des BGH nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage seien insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung sei zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes "Leistungsprinzip"). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Hinweis: Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass eine Abrechnung der Heizkosten grundsätzlich nur auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs erfolgen kann. Ob und in welcher Höhe der Vermieter gegebenenfalls pauschale Vorauszahlungen an das Energieversorgungsunternehmen gezahlt hat, ist hierbei irrelevant.

Quelle: BGH, Urt. v. 01.02.2012 - VIII ZR 156/11

Geplante Mieterhöhung: Bloße Angabe des Mietspiegelfelds nicht ausreichend

Will ein Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöhen, kann er das unter bestimmten Voraussetzungen tun. Er muss dem betroffenen Mieter aber ermöglichen, die Gründe für die geplante Mieterhöhung nachvollziehen und überprüfen zu können.
Dazu ist die bloße Angabe eines Mietspiegelfelds nicht ausreichend, wie das Amtsgericht Stuttgart nun entschied. Wird die Lage der Wohnung als "mit Vorteilen" beschrieben oder die Ausstattung der Wohnung als "gut" bewertet, reiche dies nicht aus. Vielmehr seien diese Hauptkriterien auch anhand von Unterkriterien (wie z.B. "innerstädtische Lage" oder Ähnlichem) zu begründen.

Quelle: AG Stuttgart, Beschl. v. 27.01.2012 - 32 C 5130/11