Anwaltskanzlei Blume Thöndel & Nikel

Ihr Rechtsanwalt in Kassel

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Schönheitsreparaturklausel: Kurze Verjährungsfrist bei Rückforderungsansprüchen gilt auch für Mieter

Verlangt der Vermieter für Schäden an der Mietsache oder für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen Geld, muss er dies binnen sechs Monaten nach Wohnungsrückgabe tun. Ist der Mieter nicht verpflichtet, selbsttätig Schönheitsreparaturen durchzuführen, zahlt dem Vermieter aber für deren Durchführung eine fälschlicherweise verlangte Summe, kann auch der berechtigte Rückforderungsanspruch des Mieters verjähren.
Vom Mieter vorgenommene Mietminderungen haben zur Folge, dass der Vermieter seine Miete nicht mehr in vollem Unfang erhält. Häufig wissen Mieter jedoch nicht, in welcher Höhe sie mindern dürfen und warum überhaupt ein Mangel entstanden ist. Und was geschieht, wenn sich später herausstellt, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat?
In einem gerade entschiedenen Fall besaßen die Mieter zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen. In den Mieträumen bildeten sich Schimmel und Kondenswasser. Die Mieter minderten daraufhin für 15 Monate die Miete um jeweils 20 %. Als ein erheblicher Mietrückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Er war der Auffassung, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter die Mängel verursacht hatte. Der Vermieter reichte eine Zahlungs- und Räumungsklage ein. Dieser wurde nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben, denn es ergab, dass die Mieter die Mietmängel zu vertreten hatten. Ihnen war insoweit zumindest Fahrlässigkeit, wenn nicht sogar Vorsatz vorzuwerfen. Die Fehleinschätzung bezüglich der Schimmelpilzbildung war unerheblich, denn der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte Folgendes: Die Mieter hätten schließlich alternativ auch die Miete unter Vorbehalt zahlen und eine Klage einreichen können. Außerdem musste sich den Mietern geradezu die Vermutung aufdrängen, dass die zwei Aquarien und das Terrarium für die Schimmelbildung zumindest mitverantwortlich waren.
Hinweis: Mieter sollten bei Mietminderungen vorsichtig sein und außerdem den Tipp des BGH befolgen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und gleichzeitig Klage einzureichen. Denn das ist sicherer, als durch eine eigenmächtige Mietminderung zu riskieren, plötzlich auf der Straße zu stehen.

Quelle: BGH, Urt. v. 11.07.2012 - VIII ZR 138/11