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Instandsetzung ohne Wertsteigerung: Erheblichen optischen Veränderungen müssen sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen

Eine Eigentümerversammlung kann viel beschließen. Wann aber sind beispielsweise Beschlüsse hinsichtlich einer Balkonsanierung für die einzelnen Eigentümer bindend? Antwort gibt der Bundesgerichtshof (BGH).
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Gitarrenunterricht in Mietwohnung: Vermieter sind nur im Ausnahmefall zur Erlaubnis einer teilgewerblichen Nutzung verpflichtet

Eine gewerbliche Tätigkeit in einer Mietwohnung ist im Regelfall nicht zulässig.
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Gewerbezweck als Eigenbedarf: Kündigung zur gewerblichen Nutzung einer Mietwohnung nur ausnahmsweise zulässig

Eigenbedarf stellt ein berechtigtes Interesse und damit einen Kündigungsgrund für den Vermieter einer Wohnung dar. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste nun entscheiden, ob auch die geplante Umwandlung einer Mietwohnung in eine Gewerbefläche einen solchen Kündigungsgrund darstellen kann.

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Mietminderung nach Flächenfehlangabe: Nebenräume sind rechnerisch nicht mit Gewerbehauptflächen gleichzusetzen

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Minderungsrecht besteht, wenn Mieträume entgegen der Beschaffenheitsangabe zu klein sind. Für Kellerräume gilt dies aber nicht uneingeschränkt.
Laut Mietvertrag für einen Imbiss sollte der Laden ca. 87 qm, der darunter liegende Keller als Lagerfläche ca. 110 qm groß sein. Der Mieter nahm Maß und berechnete, dass die tatsächliche Fläche des Ladens lediglich 85,68 qm und die des Kellers nur 53,98 qm betrug. Die Miete belief sich ohne Betriebskosten auf monatlich 5.840 EUR.
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Voraussetzungen für Modernisierung: Maßnahme zur Energieeinsparung bzw. Verbesserung oder Schaffung von Mietraum

Eine Modernisierungsmaßnahme liegt unter anderem dann vor, wenn eine Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich nun mit der Frage auseinandersetzen, auf welchen Zeitpunkt bei der Beurteilung des Zustands abzustellen ist.  Mehr...lesen

Anspruch auf Mietkautionserstattung: Keine Verrechnung der Kaution mit vertragsfremden Forderungen

Eine Mietkaution bringt dem Vermieter zunächst einmal Sicherheit. Für was darf er die Mietkaution aber genau verwenden? Der Bundesgerichtshof (BGH) schafft nun Klarheit.
Mieter und Vermieter hatten sich auf die Zahlung einer Kaution geeinigt. Diese sollte 1.200 EUR betragen. Nachdem das Mietverhältnis beendet war, forderte der Mieter die Rückzahlung dieser Kaution. Der Vermieter zahlte die Kaution aber mit dem Argument nicht zurück, dass der frühere Vermieter noch eine offene Forderung gegen eben jenen Mieter habe. Diese Forderung ließ er sich nun abtreten. Nunmehr standen sich der Rückforderungsanspruch aus der Kaution und der abgetretene Anspruch gegenüber - der Vermieter rechnete auf. Nach seiner Ansicht war durch diese Aufrechnung der Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen.
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Einzelne Glättestellen: Verletzung der Räum- und Streupflicht nur nach allgemeiner Glättebildung möglich

Einzelne Glättestellen: Verletzung der Räum- und Streupflicht nur nach allgemeiner Glättebildung möglich
Ausgerechnet mitten im Sommer hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Streupflicht bei Eis- und Schneeglätte beschäftigt. Eine interessante Entscheidung nicht nur für Eigentümer von Grundstücken, sondern auch für Mieter, die eine Streupflicht haben.
Die Mitarbeiterin eines Pflegedienstunternehmens wollte einer Kundin eine Weihnachtsgrußkarte zustellen. Sie ging von der Straße aus auf einem etwa zwei Meter breiten Weg über das Grundstück auf den Hauseingang zu, um die Karte in den Briefkasten einzuwerfen. Mit Ausnahme einer vereisten Fläche von ca. 20 x 30 cm nahe der Grundstücksgrenze befand sich weder Schnee noch Eis auf dem Gehweg. Doch ausgerechnet auf dieser kleinen Fläche stürzte die Pflegemitarbeiterin auf ihrem Rückweg. Sie verlangte daraufhin Schmerzensgeld und materiellen Schadensersatz von der Grundstückseigentümerin.
Der BGH hat die Ansprüche abgewiesen, denn eine Räum- und Streupflicht besteht nicht uneingeschränkt. Es kommt dabei auch auf die Leistungsfähigkeit des Grundstückseigentümers und auf die Zumutbarkeit an. Da unstreitig nur eine Eisfläche in Größe von etwa einem DIN-A-4-Blatt vorhanden war, konnte nicht von einer allgemeinen Glättebildung, sondern nur vom Vorhandensein einzelner Glättestellen ausgegangen werden. Genau das reicht für eine Verletzung der Räum- und Streupflicht nicht aus.
Hinweis: Die Unterscheidung zwischen einzelnen Glättestellen und einer allgemeinen Glättebildung ist in der Praxis nicht ganz einfach. Im Zweifel gilt hier sowohl für Grundstückseigentümer als auch für Mieter, die eine Räum- und Streupflicht übernommen haben: Lieber einmal zu viel als zu wenig tätig werden. Im Übrigen empfiehlt sich für alle Beteiligten der Abschluss einer entsprechenden Versicherung.

Quelle: BGH, Urt. v. 12.06.2012 - VII ZR 138/11

Betreuungsdienstleistung kein Wohnzweck: Wenn die angemietete Eigentumswohnung zur Kita wird

Vor den Gerichten wurde schon häufig wegen Kinderlärm in Wohnungseigentumsanlagen gestritten. Doch was hat es zur Folge, wenn eine angemietete Eigentumswohnung von einer Tagesmutter zur Betreuung von Kindern genutzt wird? Eine Antwort darauf gab kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH).
Eine Eigentümerin hatte ihre Eigentumswohnung vermietet. Die Mieterin betreute in der Wohnung fünf Kinder im Alter von null bis drei Jahren in der Zeit von 7 bis 19 Uhr. In der Teilungserklärung des Grundstückeigentümers war geregelt, dass die Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerverwalterin zulässig ist, die ihre Zustimmung jedoch nur aus wichtigem Grund verweigern darf.
Die Verwalterin war mit der beruflichen Nutzung der Wohnung nicht einverstanden. Der mit der Kinderbetreuung verbundene Kinderlärm sei ihrer Ansicht nach unzumutbar. Die Angelegenheit landete vor den Gerichten. Der BGH entschied, dass die Wohnungsnutzung bei Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten mit bis zu fünf Kleinkindern nicht mehr vom Wohnzweck getragen sei. Es muss grundsätzlich die Möglichkeit bestehen, auch fremde Kinder zu betreuen, zum Beispiel als Nachbarschaftshilfe. Aber der BGH betonte, dass die Eigentümerin der hier streitgegenständlichen Wohnung bislang zu keinem Zeitpunkt die Zustimmung zum Betrieb beantragt hatte. Diese könnte sehr wohl - ggf. unter Auflagen - zu erteilen sein, denn § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz privilegiert Kinderbetreuungseinrichtungen.
Hinweis: Eigentümer und Mieter sollten vor der Aufnahme einer beruflichen Tätigkeit stets in die Teilungserklärung schauen. Dort sind die Regeln des Zusammenlebens in der Wohnungseigentümergemeinschaft beschrieben. Dann ist auch klar, dass vor der Aufnahme einer Tätigkeit ein Antrag gestellt werden muss und nicht abgewartet werden darf, ob sich andere Mitbewohner gestört fühlen.

Quelle: BGH, Urt. v. 13.07.2012 - V ZR 204/11

Schönheitsreparaturklausel: Kurze Verjährungsfrist bei Rückforderungsansprüchen gilt auch für Mieter

Verlangt der Vermieter für Schäden an der Mietsache oder für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen Geld, muss er dies binnen sechs Monaten nach Wohnungsrückgabe tun. Ist der Mieter nicht verpflichtet, selbsttätig Schönheitsreparaturen durchzuführen, zahlt dem Vermieter aber für deren Durchführung eine fälschlicherweise verlangte Summe, kann auch der berechtigte Rückforderungsanspruch des Mieters verjähren.
Vom Mieter vorgenommene Mietminderungen haben zur Folge, dass der Vermieter seine Miete nicht mehr in vollem Unfang erhält. Häufig wissen Mieter jedoch nicht, in welcher Höhe sie mindern dürfen und warum überhaupt ein Mangel entstanden ist. Und was geschieht, wenn sich später herausstellt, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat?
In einem gerade entschiedenen Fall besaßen die Mieter zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen. In den Mieträumen bildeten sich Schimmel und Kondenswasser. Die Mieter minderten daraufhin für 15 Monate die Miete um jeweils 20 %. Als ein erheblicher Mietrückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Er war der Auffassung, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter die Mängel verursacht hatte. Der Vermieter reichte eine Zahlungs- und Räumungsklage ein. Dieser wurde nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben, denn es ergab, dass die Mieter die Mietmängel zu vertreten hatten. Ihnen war insoweit zumindest Fahrlässigkeit, wenn nicht sogar Vorsatz vorzuwerfen. Die Fehleinschätzung bezüglich der Schimmelpilzbildung war unerheblich, denn der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte Folgendes: Die Mieter hätten schließlich alternativ auch die Miete unter Vorbehalt zahlen und eine Klage einreichen können. Außerdem musste sich den Mietern geradezu die Vermutung aufdrängen, dass die zwei Aquarien und das Terrarium für die Schimmelbildung zumindest mitverantwortlich waren.
Hinweis: Mieter sollten bei Mietminderungen vorsichtig sein und außerdem den Tipp des BGH befolgen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und gleichzeitig Klage einzureichen. Denn das ist sicherer, als durch eine eigenmächtige Mietminderung zu riskieren, plötzlich auf der Straße zu stehen.

Quelle: BGH, Urt. v. 11.07.2012 - VIII ZR 138/11

Schönheitsreparaturklausel: Kurze Verjährungsfrist bei Rückforderungsansprüchen gilt auch für Mieter

Verlangt der Vermieter für Schäden an der Mietsache oder für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen Geld, muss er dies binnen sechs Monaten nach Wohnungsrückgabe tun. Ist der Mieter nicht verpflichtet, selbsttätig Schönheitsreparaturen durchzuführen, zahlt dem Vermieter aber für deren Durchführung eine fälschlicherweise verlangte Summe, kann auch der berechtigte Rückforderungsanspruch des Mieters verjähren.
Mieter und Vermieter hatten im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Die Klausel war jedoch unwirksam, so dass die Verpflichtung auf den Vermieter zurückfiel. Davon hatte aber zumindest der Mieter zunächst keine Kenntnis. Als der Mieter im Juli 2007 Schönheitsreparaturen durchführen wollte, wurde ihm das vom Vermieter untersagt, da ohnehin Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollten. Stattdessen forderte der Vermieter einen Betrag von über 7.000 EUR, den der Mieter auch zahlte. Beide Parteien waren zu diesem Zeitpunkt der Auffassung, dass die Mietvertragsklausel rechtmäßig und der Mieter zur Schönheitsreparatur somit verpflichtet war. Da er diese nicht selber durchführen musste, sollte er zahlen.
Offensichtlich hat der Mieter die Angelegenheit im Anschluss rechtlich prüfen lassen und im Jahr 2009 den von ihm gezahlten Betrag zurückgefordert. Im Jahr 2010 erhob er Klage gegen seinen Vermieter, der sich allerdings auf die Verjährung berief. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Sämtliche Ansprüche, die ein Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen seinen Vermieter erhebt, unterliegen ebenso der kurzen Verjährung von sechs Monaten - demnach auch der Rückforderungsanspruch.
Hinweis: Mieter mit älteren Mietverträgen sollten Klauseln zu Schönheitsreparaturen grundsätzlich rechtlich prüfen lassen. Vielfach sind diese unwirksam. Vermieter sollten im eigenen Interesse stets nur wirklich aktuelle Mietvertragsformulare verwenden. Die Rechtsprechung ändert sich in diesem Bereich so schnell, dass sie nur dadurch umfassend geschützt sind.

Quelle: BGH, Urt. v. 20.06.2012 - VIII ZR 12/12

Betriebskostenerhöhung: Kündigung bei Nichtzahlung

Kommt ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis im Rahmen der Gesetze kündigen.
Eine Mieterin sollte erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten leisten, was diese jedoch verweigerte. Schließlich verlangte der Vermieter sowohl die Räumung als auch die Herausgabe der Wohnung. Mit dem Rechtsstreit befasste sich zuletzt sogar der Bundesgerichtshof, der ebenfalls der Ansicht war, dass eine Kündigung gerechtfertigt sein kann, wenn wie hier erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen von November 2003 bis Dezember 2004 nicht bezahlt wurden.
Der Vermieter muss daher nicht erst eine Zahlungsklage einreichen, sondern kann gleich die Räumung verlangen. In einem solchen Räumungsprozess muss das Gericht zwar prüfen, ob der Vermieter zur Anpassung der Vorauszahlungen überhaupt berechtigt war. Ist dies der Fall, kann der Räumungsklage stattgegeben werden.
Hinweis: Vorsicht bei Betriebskostenanpassungen! Mieter sollten ein solches Verlangen ernst nehmen und bei Bedenken die Angelegenheit prüfen lassen. Eine Zahlungsverweigerung kann sonst dazu führen, dass sie die Wohnung räumen müssen.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.07.2012 - VIII ZR 1/11

Hitze im Büro: Protokollpflicht bei Mietminderung wegen zu hoher Raumtemperaturen

Die Sommerzeit bringt immer wieder Rechtsstreitigkeiten über die Temperatur in Mieträumen mit sich. Nun gibt es hierzu ein neues Urteil des Kammergerichts Berlin (KG).
Ein Mieter von Gewerberäumen hatte eine Mietminderung von 10 % während der Sommermonate vorgenommen. Er behauptete, in jedem Sommer hätte nahezu durchgängig eine Temperatur von 30 °C und mehr in den Räumen bestanden.
Zu diesem Problem gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die durchaus nicht immer miteinander in Einklang zu bringen sind. Einige Gerichte sehen bei einem Überschreiten von 26 °C im Büro ein Mietminderungsrecht, andere nicht. Wichtig ist jedoch eins: Der Mieter muss den Mangel ausreichend darlegen. Das heißt, er muss genau sagen können, an welchen Tagen welche Temperaturen innen und außen herrschten.
Darüber hinaus ist das KG der Auffassung, dass alleine das Überschreiten der genannten Innenraumtemperatur keinen Sachmangel darstellt. Stets muss der jeweilige Einzelfall berücksichtigt werden.
Hinweis: Egal welches Gericht entscheidet und welcher Fall vorliegt: Ein genaues Protokollieren der Temperaturen ist unerlässlich!

Quelle: KG Berlin, Urt. v. 05.03.2012 - 8 U 48/11

Unwesentlicher Nachteil: Versperrter Direktzugang zur Mülltonne kein Grund für einstweiliges Verfügungsverfahren

Zwei Eigentümer stritten sich über den schnellsten Weg zur Mülltonne. Der eine versperrte den Weg, der andere wollte sich mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr setzen. Ein Fall, der ebenso im Mietrecht spielen könnte.
Einem Eigentümer stand das im Grundbuch verbriefte Recht zu, auf direktem Weg zu seinen Mülltonnen zu gelangen. Der Nachbar baute jedoch einen Zaun und versperrte ihm den Durchgang. Damit verlängerte sich der Weg zu den Mülltonnen um etwa 100 Meter und 27 Treppenstufen. Das wollte sich der Eigentümer nicht gefallen lassen und beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Der Nachbar sollte verpflichtet werden, ihm weiterhin den direkten Durchgang zu ermöglichen.
Dies hat das Amtsgericht München nicht genehmigt. Das einstweilige Verfügungsverfahren ist ein "Schnellverfahren", das nur zur Abwendung wesentlicher Nachteile beschritten werden darf. Es muss unzumutbar sein, den längeren Klageweg zu beschreiten. Da der Eigentümer hier seine Mülltonnen auch auf einem anderen Weg erreichen konnte, hätte er auch eine "normale" Klage einreichen können. Durch eine einstweilige Verfügung wäre die Hauptsache vorweggenommen worden.
Genau dieselbe Argumentation gilt auch im Mietrecht. Können Mieter ihre Mülltonnen noch erreichen, werden sie im normalen Verfahren klagen müssen. Dies kann sich zwar über mehrere Monate hinziehen, anders wird es jedoch nicht möglich sein.
Hinweis: Die Beantragung einer einstweiligen Verfügung ist also nur dann richtig, wenn wesentliche Nachteile drohen. Geht es um versperrte Mülltonnen, die noch anderweitig zu erreichen sind, werden Mieter auf diesen schnellen Rechtsschutz verzichten müssen. Das gilt auch für den Zugang zur Wohnung, zum Briefkasten, zur Garage und zu anderen Mietobjekten.

Quelle: AG München, Beschl. v. 26.01.2012 - 133 C 2128/12

Bei Lärmbelästigung: Für Mietminderung keine konkreten Protokollierungspflichten vonnöten

Die Mieter einer Wohnung hatten die Miete um 20 % gemindert, da in dem Mehrfamilienhaus einige Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt worden waren, wodurch sich die langjährigen Mieter belästigt fühlten. Da kein Lärmprotokoll vorlag, wollte der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptieren und kündigte den Mietern wegen Zahlungsverzugs fristlos. Dies ließ der mit der Sache befasste Bundesgerichtshof (BGH) jedoch nicht durchgehen. Eine Mietminderung erfordert keine nähere Begründung, denn der Mieter muss lediglich einen konkreten Mangel vortragen, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Ein Lärmprotokoll ist nach dem BGH nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn ein Mieter die Mietmängel - also zum Beispiel Partygeräusche, Musik oder Ähnliches - beschreibt und genau angibt, zu welcher Tageszeit, wie lange und wie häufig diese Störungen auftreten.
Nach dem BGH muss ein Mieter nicht mitteilen, wie er den Prozentsatz einer Mietminderung ermittelt hat, auf welche Weise er sich beeinträchtigt fühlt oder worin die konkrete Ursache liegt. Insbesondere ist ein minutiöses Lärmprotokoll keine Voraussetzung.
Hinweis: Der BGH fordert also kein Protokoll. Zu empfehlen ist es trotzdem, denn letztendlich wollen Mieter erreichen, dass der Lärm aufhört. Ein Vermieter kann aber nur dann einschreiten, wenn er dem Störenfried genau sagen kann, was wann nicht vertragsgemäß vonstatten ging. Zumindest für das erfolgversprechende Einschreiten des Vermieters wird also weiterhin ein Lärmprotokoll erforderlich sein.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.02.2012 - VIII ZR 155/11

Bei Mieterhöhung: Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist ausreichend

Mieterhöhungen sind ein ständiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Der häufigste Fall ist die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Wenn sich der Vermieter dabei auf Vergleichswohnungen beruft, sind die Probleme häufig vorprogrammiert.
Nach dem Gesetz stehen dem Vermieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, wie eine Mieterhöhung zu begründen ist. Er kann
  • einen Mietspiegel,
  • eine Auskunft aus einer Datenbank,
  • ein Gutachten oder
  • einzelne vergleichbare Wohnungen benennen.
Bei Letzterem genügt nach dem Gesetz die Angabe von drei Wohnungen. So steht es wörtlich in § 558a Abs. 2 Ziffer 4 BGB.
In dem nun entschiedenen Fall hatte ein Vermieter sieben Wohnungen aufgeführt, von denen sechs Wohnungen über dem begehrten Mietpreis lagen und eine darunter. Sogar ein Sachverständigengutachten bestätigte den geforderten Mietpreis als ortsüblich. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass es formell ausreicht, wenn der Vermieter mindestens drei Wohnungen benennt, für die jene Miete gezahlt wird, die er künftig als ortsüblich verlangt. Eine Wohnung, für die weniger Miete gezahlt wird, wird dann nicht berücksichtigt, wenn deren Mietpreis nicht ortsüblich ist.
Hinweis: Falls möglich, sollten Vermieter bei einer Mieterhöhung zu einem Mietspiegel greifen. Dies ist in der Praxis stets die rechtssichere Variante. Mieter können dann prüfen, ob ihre Wohnung in die Spanne des Mietspiegels fällt oder eben nicht. So ist beiden Seiten gedient. Denn passende Vergleichswohnungen zu finden, ist in der Praxis ausgesprochen schwer.

Quelle: BGH, Urt. v. 28.03.2012 - XIII ZR 79/11

Rauchverbot: Mieter können sich vor Rauchern nicht schützen

Das Thema "Rauchen in Mietshäusern" beschäftigt die Gerichte seit langem. Nun gibt es eine weitere Entscheidung, die sich mit dem Rauchen in einer Ladenpassage beschäftigt.
Eine Rechtsanwaltsgesellschaft hatte Kanzleiräume in einem baulich umschlossenen Teil einer Ladenpassage angemietet. In der Ladenpassage gab es auch eine Gaststätte, die ihren Gästen das Rauchen im sogenannten "Gastgarten" erlaubte. Dieser Bereich gehörte jedoch auch zu der geschlossenen Passage.
Der Vermieter und unter anderem auch die Rechtsanwaltsgesellschaft klagten nun gegen den Gaststättenbetreiber und verlangten, dass er das Rauchen seiner Gäste im "Gastgarten" unterbindet. Sie bezogen sich dabei auch auf die landesrechtlichen Gesundheitsschutzregelungen.
Der Fall landete vor dem Oberlandesgericht München. Dieses wies zwar darauf hin, dass die Nichtrauchervorschriften Schutzgesetze seien. Die Mitmieter des Gebäudekomplexes könnten sich auf solche Schutzgesetze allerdings dann nicht berufen, wenn sie einen eigenen getrennten Zugang zu den Mieträumen hätten. Denn die Beeinträchtigungen stünden nicht zwingend im Zusammenhang mit der Nutzung des Gebäudes. Es fehlte an einem sogenannten Zurechnungszusammenhang, da die Rechtsanwaltsgesellschaft aufgrund ihres separaten Eingangs nicht gezwungen war, die Passage zu betreten. Unabhängig davon bleibt allerdings zu prüfen, ob durch die öffentlich-rechtliche Genehmigung nach dem Gaststättengesetz das Rauchen in der Passage grundsätzlich untersagt werden muss.
Hinweis: Die Problematik des Rauchens im Mietshaus oder wie hier, in einer Ladenpassage, bleibt rechtlich schwer zu lösen. Einem Wohnraummieter kann das Rauchen in seinen eigenen gemieteten Räumen in aller Regel nicht untersagt werden.

Quelle: OLG München, Beschl. v. 27.03.2012 - 32 U 4434/11

Gartenarbeiten: Wozu ist der Mieter verpflichtet?

Ein Garten in den Sommermonaten ist etwas Herrliches - wenn er nur nicht mit Arbeit verbunden wäre. Denn eins ist klar: Die Erlaubnis zur Gartennutzung bedeutet noch lange nicht, dass ein Mieter auch für die Pflege des Gartens verantwortlich ist. Doch darüber gibt es immer wieder Streit.
Zumindest muss der Mieter im Mietvertrag zur Gartenpflege verpflichtet sein. Andernfalls bleibt es Aufgabe des Vermieters, selbst einfachste Gartenpflegearbeiten zu übernehmen. Die dafür entstehenden Kosten können dann allerdings als Betriebskosten umgelegt werden - wenn auch das wiederum im Mietvertrag vereinbart ist.
Ist dem Mieter im Mietvertrag die Gartenpflege übertragen worden, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter
  • Rasen mäht,
  • Beete umgräbt und
  • das Unkraut beseitigt.
Damit ist der Anzahl der übertragbaren Aufgaben aber auch schon erschöpft. Insbesondere aufwändige Pflanzenrückschnitte muss der Mieter nicht vornehmen.
Hinweis: Ist die Gartenpflege übertragen, ist der Mieter in heißen Sommermonaten auch schon einmal verpflichtet die Pflanzen bewässern!

Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen sind nicht nur für Mieter ein Gräuel

Nicht nur Mieter fürchten Mieterhöhungen. Auch Vermieter haben es schwer, die gesetzlichen Regelungen einzuhalten. Deshalb wird immer häufiger auf die Möglichkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete zurückgegriffen. Aber auch dabei können dem Vermieter erhebliche Fehler unterlaufen.
In einem Mietvertrag hatten Mieter und Vermieter vereinbart, dass die Miete jährlich um 3 % steigen sollte. Für die Jahre zwischen 2003 und 2012 hatten sie konkrete Euro-Beträge errechnet und aufgeschrieben. Für die Zeit nach dem 31.08.2003 "staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %".
Das ist jedoch mit der Regelung des § 557a BGB nicht in Einklang zu bringen. Danach kann die Miete für unterschiedliche Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Die jeweiligen Beträge sind jedoch zu beziffern. Der BGH war deshalb der Auffassung, dass der Staffelmietvertrag für die Jahre 2003 bis 2012, in denen die Beträge konkret ausgewiesen wurden, rechtmäßig war. Für die zeit ab 2013 gilt jedoch etwas anderes. Hier wird der Vermieter aufgrund des Staffelmietvertrages keine Erhöhungen verlangen können, da die mietvertragliche Regelung unwirksam ist.
Hinweis: Wichtig für Vermieter und Mieter ist es zu wissen, dass die Miete bei einem Staffelmietvertrag mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Außerdem ist während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung aufgrund einer Modernisierung oder bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Mietkaution: Auch nach Mietende ist die Mietsicherheit einklagbar

Viele Vermieter verlangen von ihrem Mieter eine Kaution. Aber nicht in allen Fällen wird diese auch gezahlt. Das kann verschiedenste Gründe haben, meistens geht es um die fehlende Zahlungsfähigkeit des Mieters. Der Vermieter hat das Recht, die Kautionszahlung einzuklagen. Aber was ist, wenn zwischenzeitlich das Mietverhältnis beendet wurde?
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Beschluss entschieden, dass er an seiner bisherigen Rechtsprechung festhält. Für den Pachtvertrag hatte er bereits in der Vergangenheit entschieden, dass der Verpächter auch nach Beendigung eines Pachtvertrages noch berechtigt ist, die Kaution einzuklagen. Das hat er jetzt auf Mietverhältnisse und den Kautionsanspruch des Vermieters einer Wohnung übertragen.
HInweis: Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution kann für den Mieter erhebliche Konsequenzen haben. Häufig wird der Vermieter seine Klage im Urkundenprozess nach § 592 ZPO erheben. Für ein solches Verfahren muss der Vermieter nur den Mietvertrag vorlegen und das Gericht kann viel schneller als im normalen Urteilsverfahren über seinen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution entscheiden.

Grillsaison: Grillen auf dem Balkon - was ist erlaubt und was nicht?

Sommerzeit ist in Deutschland Grillzeit. Gegrillt wird überall, selbst auf einem noch so kleinen Balkon. Und ein bekannter deutscher Comedian hat es sogar schon einmal geschafft, in einem Hotel ein Hausverbot zu erhalten, da er in der Hotelsuite seinen Grill angeworfen hatte. Was genau aber darf der "normale" Mieter?
Zum Thema Grillen auf dem Balkon oder auf der Terrasse im Mietshaus gibt es eine Fülle von Urteilen. Als Grundregel dürfte wohl gelten, dass Mieter in einem Mehrfamilienhaus in den Sommermonaten maximal einmal monatlich grillen dürfen. Voraussetzung: Kein anderer Mieter wird über Gebühr belästigt.
Ein Urteil des Oberlandesgerichts in Oldenburg sagt aber auch klar: Ein Nachbar muss nach 22 Uhr Gerüche und Geräusche nicht hinnehmen. Eine Ausnahme setzt es nur für viermal im Jahr bis 24 Uhr fest. Auch dann ist aber nur Grillen und nicht das Fernsehen außerhalb der Wohnung bis 24 Uhr erlaubt!
Hinweis: Ein bisschen gegenseitige Rücksichtnahme hilft vermutlich allen: den Mietern, den Mitmietern und dem Vermieter.

Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss Verträge vorlegen

Nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren. Gilt dies aber auch für Verträge, also beispielsweise die Liefervereinbarungen für Fernwärme? Und welche Rechte stehen dem Mieter zu?
Der Bundesgerichtshof hat jetzt mit einem Beschluss Rechtsklarheit geschaffen. Der Mieter hat das Recht zur Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen. Dazu gehören sämtliche Unterlagen, die zu einer sachgerechten Prüfung der Nebenkostenabrechnung und zu der Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Abrechnung gehört. Das kann auch ein Wärmelieferungsvertrag sein.
Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, die Nachforderungen abzulehnen und bei Nichtvorlage der Unterlagen die laufenden Nebenkosten und Vorauszahlungen zu verweigern. Das gilt in diesem Fall jedenfalls für die Heizungs- und Warmwasserkosten, solange der Vermieter den zugrunde liegenden Wärmeliefervertrag nicht zur Einsichtnahme bereit legt.
Hinweis: Dem Mieter werden hier weitgehende Rechte gewährt. Er hat nicht nur ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung, sondern muss auch die Betriebskostenvorauszahlung für die streitgegenständlichen Betriebskosten nicht mehr leisten. Aber: Legt der Vermieter die Unterlagen dann vor, heißt es nachzahlen! Zurückbehaltungsrecht bedeutet kein dauerhaftes Nichtzahlungsrecht.

Zweimonatige Kündigungsfrist : Kein Schutz für Mieter preisgebundenen Wohnraums

Wurde ein Mieter zu der Zahlung einer erhöhten Miete verurteilt, nachdem der Vermieter beispielsweise nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete entsprechend angehoben hat, sieht das Gesetz einen Schutz des Mieters vor einem allzu schnellen Rauswurf vor. In diesem Fall darf der Vermieter dem Mieter nicht fristlos kündigen, wenn dieser nicht sofort nach dem Urteil die höhere Miete zahlt und somit in Verzug gerät. Dieser Schutz gilt für die ersten zwei Monate nach der rechtskräftigen Verurteilung des Mieters. Es handelt sich hier jedoch um eine Ausnahmeregelung - normalerweise kann der Vermieter einem Mieter, der mindestens zwei Monate mit seinen Mietzahlungen im Rückstand ist, fristlos kündigen.
Der Bundesgerichtshof hatte sich in einem aktuellen Urteil mit der Frage zu befassen, ob diese Ausnahmevorschrift hinsichtlich der zweimonatigen Schutzfrist auch in Bezug auf Mieter von preisgebundenem Wohnraum gilt. Nach Meinung der Karlsruher Richter gilt diese Frist dann jedoch nicht. Denn die Regelungen über die zulässige Miethöhe bei preisgebundenem Wohnraum und die dadurch festgelegten Grenzen böten bereits einen ausreichenden Mieterschutz.

Quelle: BGH, Urt. v. 09.05.2012 - VIII ZR 327/11

Bestimmungsgemäßer Gebrauch: Anwohner müssen Spielplatzlärm auch außerhalb festgelegter Nutzungszeiten hinnehmen

Kinderspielplätze werden von jedem grundsätzlich begrüßt. Allerdings sehen nur direkte Anwohner wohl auch deren Nachteile: Der Lärmpegel, der von einem Spielplatz ausgehen kann, ist mitunter sehr hoch.
Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hatte kürzlich in einem Fall zu entscheiden, in dem es für einen Kinderspielplatz feste Nutzungszeiten gab. Anwohner hatten sich darüber beschwert, dass der Spielplatz auch außerhalb dieser Zeiten genutzt wurde. Nach Ansicht der Verwaltungsrichter ist ein durch die Spielplatznutzung entstehender Lärm aber selbst dann hinzunehmen, solange der Spielplatz gemäß seines "bestimmungsgemäßen Gebrauchs" genutzt wird. Wenn der Lärm jedoch von Jugendlichen oder Erwachsenen verursacht wird, für die der Spielplatz nicht gedacht ist, müssen die Anwohner den verursachten Lärm nicht dulden.
Hinweis: Spielen Kinder außerhalb der festgelegten Nutzungszeiten auf dem Spielplatz, besteht zwar grundsätzlich ein Anspruch auf Einhaltung der Zeiten, dieser spielt jedoch im Hinblick auf die hinzunehmende Lärmentwicklung keine Rolle. Sollte der Betreiber aber einen Anreiz dafür geboten haben, dass der Spielplatz zum Beispiel auch von Jugendlichen genutzt wird, haben die Anwohner einen Anspruch darauf, dass er die notwendigen Vorkehrungen trifft, um eine missbräuchliche Nutzung durch Jugendliche und Erwachsene zu unterbinden.

Quelle: VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 06.03.2012 - 10 S 2428/11

Mieterhöhung: Vermieter muss mindestens drei Vergleichswohnungen benennen

Will der Vermieter die Höhe der Miete an die ortsübliche Miete anpassen, muss er dazu unter anderem bestimmte Fristen beachten und sein Verlangen gegenüber dem Mieter begründen. Zudem muss er ihm drei vergleichbare Wohnungen aufzeigen, für die die betreffenden Mieter bereits die ortsübliche Miete zahlen.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass es für die ordnungsgemäße Begründung nicht darauf ankommt, dass der Vermieter sogar mehr als drei Wohnungen angeben kann, wenn die vom Gesetzgeber geforderte Anzahl nicht objektiv "vergleichbar" ist. Entscheidend sei, dass der betroffene Mieter mindestens drei Wohnungen zur Auswahl erhält, mit denen er seine eigene vergleichen kann und deren Mieten tatsächlich ortsüblich sind.
Hinweis: Die Umsetzung von Mieterhöhungen gestaltet sich in der Praxis für beide Parteien des Mietvertrags nicht immer einfach. Wie dieses Urteil zeigt, müssen sowohl diverse formelle als auch inhaltliche Voraussetzungen erfüllt sein. Daher kann nur die Einholung eines rechtlichen Rats empfohlen werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 28.03.2012 - VIII ZR 79/11

Nebenkostenzahlungen: Kein Recht zur Erhöhung bei inhaltlichen Fehlern in Jahresabrechnung

Da man die Nebenkostenzahlungen wegen regelmäßig steigender Kosten auch die "Zweite Miete" nennt, gibt es immer wieder Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter - insbesondere über die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen.
Wie der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil entschieden hat, besteht auf Seiten des Vermieters kein Recht zur Erhöhung der Nebenkostenzahlungen, wenn die zuvor erfolgte Jahresabrechnung inhaltlich falsch war. Demgegenüber galt bislang, dass die Abrechnung "nur" formell korrekt sein musste.
Hinweis: Das Thema Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Gerade Vermieter sind daher aufgefordert, sich eingehend beraten zu lassen, um bereits im Vorfeld möglichen Ärger zu vermeiden und unter Umständen kostspieligen Rechtsstreitigkeiten aus dem Wege zu gehen.

Quelle: BGH, Urt. v. 15.05.2012 - VIII ZR 245/11

Heizungsregulierung im Winter: Raumtemperatur muss in Mietwohnung nachts mindestens 18 Grad betragen

Der Begriff "Kaltmiete" bedeutet nicht, dass eine Wohnung nicht geheizt werden muss - im Gegenteil. Wie vor kurzem das Landgericht Wuppertal entschieden hat, muss die nächtliche Raumtemperatur in einer Mietwohnung im Winter in Wohn- und Schlafräumen 18 Grad oder mehr betragen. Das Gericht gab damit der Klage eines Mieters statt, der eine Raumtemperatur von nur 14 Grad nicht hatte hinnehmen wollen.
Hat es der Vermieter in der Hand, die Heizungsanlage entsprechend einzustellen, muss er - so das Gericht - gewährleisten, dass insbesondere in der kalten Jahreszeit in der Mietwohnung mindestens 18 Grad erreicht werden können. Die Heizung dürfe sich zum Beispiel nachts nicht komplett ausschalten oder - wie im vorliegenden Fall - nur ein Frostschutzprogramm aktivieren, das bis maximal fünf Grad heizt, um ein Platzen der Rohre zu verhindern.

Quelle: LG Wuppertal, Beschl. v. 04.04.2012 - 16 S 46/10

Zu niedrige Nebenkostenzahlungen: Vermieter muss reelle Kosteneinschätzung nicht unaufgefordert mitteilen

Im Vorfeld eines Mietvertrags ist es für den potentiellen Mieter nicht nur von Interesse, die eigentliche (Kalt-)Miete zu erfahren. Ebenso entscheidend ist die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten. Nicht ohne Grund bezeichnet man diese auch als die "Zweite Miete".
Allerdings steht dem Mieter kein Anspruch auf Einschätzung der tatsächlichen Höhe der Nebenkosten durch den Vermieter zu. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden. Der Umstand, dass die monatlich zu zahlenden Abschläge auf die Nebenkosten des gesamten Jahres diese deutlich unterschreiten, führt nicht zu der Annahme, den Vermieter treffe eine entsprechende Aufklärungspflicht gegenüber seinem Mieter.
Hinweis: Da der Vermieter keine Aufklärungspflicht in Bezug auf die tatsächlich anfallenden Nebenkosten hat, sollten Mieter selbst aktiv werden und von sich aus den zukünftigen Vermieter auf dieses Thema ansprechen.

Quelle: OLG Düsseldorf, Beschl. v. 08.03.2012 - 24 U 162/11

Betriebskosten: Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern sind umlegbar

Das Landgericht Magdeburg hat entschieden, dass die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den Nebenkosten gehören, die auf den Mieter umlegbar und daher von diesem zu zahlen sind.
Die Mieter einer Wohnung waren nicht damit einverstanden, dass die örtliche Wohnungsbaugesellschaft als Vermieterin die Kosten für die Anmietung und Wartung der Geräte auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten als sogenannte Betriebskosten umlegt.
Zu Unrecht, wie das Gericht entschieden hat. Die maßgebliche Betriebskostenverordnung enthalte keine abschließende Regelung über umlegbare Kosten. Grundsätzlich sei auch die Umlage neu entstandener Kosten möglich. Unter diese fallen auch Rauchmelder. Diese seien mit Wasser- oder Wärmezählern vergleichbar, deren Kosten ebenso umgelegt werden können.

Quelle: LG Magdeburg, Urt. v. 27.09.2011 - 1 S 171/11

Mündlicher Vertragsabschluss: Gewerblicher Mietvertrag kann nach einem Jahr Geltungszeit fristgerecht gekündigt werden

Mietverträge werden in aller Regel schriftlich abgeschlossen. Das bietet beiden Vertragsparteien eine gewisse Rechtssicherheit und erleichtet die Beurteilung in einem eventuellen Streitfall. Es ist jedoch grundsätzlich auch möglich, einen Mietvertrag mündlich zu vereinbaren.
Allerdings gilt es, insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen vorsichtig mit mündlichen Vereinbarungen zu sein. Denn wenn ein solcher gewerblicher Mietvertrag für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen und dabei nicht schriftlich fixiert wird, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Folge: Er kann jederzeit mit der gesetzlich geregelten Frist (drei Monate zum Quartalsende) gekündigt werden.
So hat das Oberlandesgericht Düsseldorf kürzlich geurteilt. Eine Einschränkung sieht das Gesetz hierbei vor, indem eine Kündigung in einem solchen Fall frühestens ein Jahr nach Überlassung des Mietobjekts erfolgen darf.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urt. v. 23.01.2012 - I-10 U 66/11

Heizkosten: Abrechnung nach "Abflussprinzip" unzulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Entscheidung zu der Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht.
Die Klägerin verlangt als Vermieterin von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieterin an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt.
Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nach Ansicht des BGH nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage seien insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung sei zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes "Leistungsprinzip"). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Hinweis: Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass eine Abrechnung der Heizkosten grundsätzlich nur auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs erfolgen kann. Ob und in welcher Höhe der Vermieter gegebenenfalls pauschale Vorauszahlungen an das Energieversorgungsunternehmen gezahlt hat, ist hierbei irrelevant.

Quelle: BGH, Urt. v. 01.02.2012 - VIII ZR 156/11

Geplante Mieterhöhung: Bloße Angabe des Mietspiegelfelds nicht ausreichend

Will ein Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöhen, kann er das unter bestimmten Voraussetzungen tun. Er muss dem betroffenen Mieter aber ermöglichen, die Gründe für die geplante Mieterhöhung nachvollziehen und überprüfen zu können.
Dazu ist die bloße Angabe eines Mietspiegelfelds nicht ausreichend, wie das Amtsgericht Stuttgart nun entschied. Wird die Lage der Wohnung als "mit Vorteilen" beschrieben oder die Ausstattung der Wohnung als "gut" bewertet, reiche dies nicht aus. Vielmehr seien diese Hauptkriterien auch anhand von Unterkriterien (wie z.B. "innerstädtische Lage" oder Ähnlichem) zu begründen.

Quelle: AG Stuttgart, Beschl. v. 27.01.2012 - 32 C 5130/11